Entre le domicile et la maison de retraite, les solutions alternatives peinent à s’imposer devant la frilosité des élus
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L’hégémonie des deux formes traditionnelles d’hébergement pour personnes âgées – le domicile et l’établissement spécialisé – n’est plus adaptée à la société française de 2012. Ce système bicéphale s’appuie sur des solidarités familiales qui s’effritent, et ne laisse aucune place au profil du senior de demain : octogénaire autonome, mais fragile. Les structures intermédiaires, type résidences services ou habitat groupé, apparaissent comme des alternatives crédibles, entre encadrement léger et maintien de la sociabilité entre anciens. Mais elles peinent à convaincre des élus peu enclins à se tourner vers ce type de solutions hybrides.

Neuf Français sur dix veulent vieillir chez eux. C’est le résultat d’un sondage OpinionWay publié le 6 avril dernier pour l’Observatoire de l’intérêt général. Un plébiscite pour le maintien à domicile à nuancer cependant, puisque les personnes interrogées dans cette enquête sont, selon l’expression consacrée, “représentatives de la population de 18 ans et plus”. Or qui, à 25, 30 ou même 50 ans, affirmerait vouloir passer ses vieux jours en maison de retraite ? A l’autre bout du spectre, 9 % des sondés affirment préférer intégrer un établissement spécialisé. Deux solutions qui présentent chacune leurs avantages, mais ne constituent en rien la panacée.

A domicile, la solitude et l’insécurité physique guettent, surtout quand la dépendance frappe à la porte. En Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), c’est le moral qui peut flancher, et entraîner dans une spirale de dégradation de l’état de santé du patient. Sans parler des contraintes économiques. Pourtant, des solutions intermédiaires existent, qui tentent de mêler les atouts de chacune des deux alternatives majoritaires. Mais celles-ci demeurent largement sous-utilisées et méconnues, la faute en grande partie à des élus souvent réticents à faire le choix de ces services pour leurs communes. Dommage, car habitat partagé, béguinages (habitat groupé), immeubles intergénérationnels et autres résidences services, peuvent apparaître dans bien des cas comme les solutions les mieux adaptées.

Senior cherche hébergement adapté
Aujourd’hui, 93 % des plus de 65 ans vivent à domicile. Au-delà de 85 ans, rester chez soi demeure la solution privilégiée à 80 %, quand 14 % des seniors optent pour l’hébergement en établissement. Deux types de prise en charge qui coûtent cher, et mettent à contribution les familles de manière souvent exagérée. “Le problème du système actuel, c’est qu’il repose quasi exclusivement sur les solidarités familiales. Or l’évolution de la société montre que ça n’est plus suffisant” affirme Christophe Le Paih, directeur de l’Anrespa (Association pour le développement des nouvelles résidences avec services pour les personnes âgées). En effet, l’Insee est formel : les familles françaises sont de moins en moins nombreuses. Seules 38 % d’entre elles sont composées de deux enfants, 13 % de trois enfants, et 3,5 % seulement de quatre rejetons et plus.

Dans la moitié des foyers de l’Hexagone (45 %), l’enfant unique est donc la règle. Difficile pour lui de gérer ses deux parents, financièrement mais aussi en termes de présence et d’encadrement, lorsque ceux-ci auront 70 ans et plus. Une situation d’autant plus délicate que les seniors vivent aussi toujours plus vieux, et toujours plus seuls. En 2008, toujours selon l’Insee, un peu plus d’un tiers des Français de 74 à 79 ans vivait seul. Un taux qui grimpe à 50 % au-delà de 80 ans. Dans ces conditions, la solitude est une réalité, qui pose notamment problème pour régler les difficultés du quotidien. Autre facteur aggravant, les niveaux de retraite se révèlent modestes : 1 102 euros mensuels en moyenne pour les femmes, 1 588 pour les hommes.

Difficile de prendre en charge un hébergement en établissement, ou de multiplier les aides à domicile. Enfin, les seniors d’aujourd’hui ne sont plus ceux d’hier et “la dépendance n’est pas l’unique facteur explicatif du vieillissement. Il faut maintenant parler de vulnérabilité et de fragilité” explique Christophe Le Paih. Un constat que partage Jean-Christophe Billou, responsable de la Fédération nationale des Marpa (Maison d’accueil rural pour personnes âgées) : “l’avenir est placé sous le signe des personnes âgées fragiles mais sans perte d’autonomie, qu’il importe de prendre en compte. D’où l’importance de structures intermédiaires”. Un besoin d’autant plus impérieux que deux solutions – domicile ou Ehpad – ne peuvent répondre à la multitude de situations personnelles et de besoins différents.

“Les questions qui se posent au moment de choisir sont multiples et demandent des études précises de chaque situation personnelle. Elles touchent à l’habitat, sa localisation, son ergonomie, son environnement. Ensuite, il faut prendre en compte la dimension relative au lien social : la personne à prendre en charge vit-elle en couple, seule mais avec des voisins présents, seule mais avec des proches disponibles, ou avec lesquelles elle ne s’entend pas ? Enfin, il ne faut pas oublier les aspects économiques. Ni bien sûr la question de la santé, qui doit regrouper des éléments physiques, mais aussi psychologiques” détaille Christophe Le Paih. Preuve du manque de prise en compte de l’ensemble de ces critères, la classification en GIR (Groupe iso-ressource), qui préside à l’attribution des aides aux personnes âgées, ne prend en compte qu’un seul et unique facteur : le degré de dépendance. Les dés sont donc en quelque sorte pipés, et la question reste posée : quelle solution pour les seniors encore autonomes mais en quête d’un environnement sécurisant ?

Entre blouses blanches et coin du feu
Entre le domicile et la maison de retraite, toute une série de solutions existent qui permettent de répondre à toute une série de besoins. En premier lieu, les Ehpa (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées) sont prévus pour accueillir dans un environnement sûr, mais non médicalisé, les seniors encore autonomes. Cet acronyme regroupe plusieurs modes d’habitat : logements foyers, résidences pour personnes âgées, Marpa… “Les Marpa sont des structures de 25 résidents, non médicalisées en interne, et qui font appel aux ressources externes – infirmières libérales, médecins… – afin d’assurer la continuité de la prise en charge des soins. Concrètement, il s’agit de petits immeubles avec des parties collectives, une salle d’animation, et six à neuf agents permanents. Par ailleurs, c’est le résident qui décide d’y aller, choisit ses prestations, son médecin, son aide à domicile si besoin” détaille Jean-Christophe Billou.

L’avantage de ce type de structure ? “Le mode de vie y est convivial, familial, et l’accompagnement de qualité grâce à la taille réduite de nos établissements. Les médecins reconnaissent d’ailleurs que les Marpa constituent un vrai plus pour préserver l’autonomie des seniors, prévenir la perte de cette autonomie, voire en regagner. Les résidents retrouvent une certaine joie de vivre, se resociabilisent, la dépression s’estompe” se réjouit le responsable de la Fédération nationale des Marpa. Le tout pour 1 300 euros mensuels tout compris, loyer plus charges locatives et services. Un rapport qualité/prix qui séduit : le taux de remplissage des Marpa est aujourd’hui de 95 %. Si chaque type d’hébergement estampillé Ehpa attire, c’est aussi parce que ceux-ci assurent une certaine protection des usagers.

“Les Ehpa sont des établissements réglementés, qui entrent dans le cadre de schémas territoriaux, avec des fonctions d’encadrement elles aussi réglementées et tout un volet sur la protection des personnes hébergées” rappelle Christophe Le Paih. Et c’est là ce qui différencie les Ehpa des autres établissements intermédiaires : béguinages, immeubles intergénérationnels ou encore résidences services. “Pour bâtir l’une de ces structures, seul un permis de construire suffit. En ce qui concerne les résidences services, seule une ordonnance de 1967 leur donne la possibilité de proposer des services à leurs résidents” rappelle Christophe Le Paih. Pour le reste, ces établissements fonctionnent sur le même modèle que les Ehpa. Leur objectif ? Eviter aux occupants de sombrer dans la solitude, voire la dépression. Empêcher ce naufrage, c’est le but dans les immeubles intergénérationnels de Nantes, gérés par l’association Nantes’Renoue. Erwan Quéméré, son responsable, présente le concept : “L’immeuble appartient à un bailleur social. Il comporte 96 logements et l’une de ses ailes est constituée de 16 appartements dédiés aux personnes âgées autonomes et d’un espace commun de 130 mètres carrés. Un T2 est quant à lui mis à disposition d’un jeune dont le rôle est d’assurer quelques heures de permanence par semaine dans cet espace commun : initiations à Internet, mise à jour de la bibliothèque, de la DVDthèque”.

Le tout pour un coût modeste : du loyer social traditionnel – 310 euros hors charges pour les T2, 380 euros pour les T3 – plus 19 euros mensuels pour l’espace commun, et 18 euros pour les services de l’association et la présence du jeune. A Saint-Aignan de Grand Lieu (Loire-Atlantique), les lotissements partagés vont plus loin encore en termes de qualité de vie pour les résidents. “Ils choisissent eux-mêmes la tapisserie de leur nouveau logement, et ils peuvent venir avec leurs meubles” explique le maire de la commune, Jean-Claude Lemasson. Pourtant, derrière cette façade séduisante, ces solutions intermédiaires peinent à se développer.

La réalité de terrain
Les Ehpa ne représentent aujourd’hui pas plus de 1 000 structures en France. Quant aux autres établissements d’hébergement alternatifs, ils n’accueillent que 0,2 % des 14 millions de plus de 60 ans. Pourquoi des chiffres si bas ? La réponse est essentiellement politique, car seuls les élus locaux peuvent être à l’origine de la mise en place de telles structures sur leur territoire. A Saint-Aignan de Grand Lieu, le “Square des Ages” résulte “d’une volonté politique de la communauté d’agglomération de Nantes et de la commune de Saint-Aignan” affirme le maire. Idem à Château-Gontier Bazouges, où c’est “la municipalité qui a souhaité offrir à sa population une diversité de logements adaptés” selon les termes de Patrick Ropert, directeur général d’Axentia, le bailleur social qui s’est occupé du dossier.

Pourquoi cette défiance des politiques ? La réponse ne peut être qu’une question de coûts, ceux-ci étant extrêmement variables selon les projets. A Nantes, si la mairie soutient le projet – privé – d’immeuble intergénérationnel, elle n’y met pas un centime. A Saint-Aignan de Grand Lieu, chaque logement a coûté à la commune 12 000 euros. “Pas un problème, puisque la collectivité avait prévu de mobiliser une ligne budgétaire pour cette dépense” affirme Jean-Claude Lemasson. Aussi, le frein chez les politiques se situe ailleurs. Dans un manque d’anticipation, peut-être. “Nous n’avons pas pris le plan vieillissement-dépendance par le bon bout. Et les moyens n’ont pas été mis en matière de recherche, de finance”, juge le maire de Saint-Aignan de Grand Lieu. Mais au plus haut niveau de l’Etat, on assume. La préférence va clairement vers le maintien à domicile.

“La volonté des Français est de rester chez eux. C’est donc tout naturellement que la priorité est donnée à cette solution. La loi de 2005 qui soumet tous les bâtiments neufs aux normes d’accessibilité, va d’ailleurs dans ce sens” rappelle Valérie Rosso-Debord, députée de Meurthe-et-Moselle et rapporteur d’une mission d’information sur la prise en charge des personnes âgées dépendantes. Pour Christophe Le Paih, au-delà du bénéfice politique que peuvent retirer les élus de tels projets, se cache aussi une réalité de terrain : “Décider de se doter d’un mode d’hébergement alternatif demande une étude de marché, implique d’aller voir les gens afin de s’assurer que le besoin existe, et que les personnes âgées accepteront de s’installer dans ce nouveau logement. Et ça n’est pas si simple. Par ailleurs, pour que ce type d’habitat présente un intérêt, il doit se situer à proximité des services, commerces et moyens de transport. Bref, en centre-ville ou centre bourg, là où le foncier est onéreux”.

Par ailleurs, intrinsèquement, l’hébergement alternatif présente aussi des limites. Certains parmi les professionnels du secteur s’interrogent par exemple sur la pertinence des immeubles intergénérationnels. “Ça n’est pas parce que l’on rassemble des jeunes avec des vieux que ça marche. Et puis, l’esprit pionnier qui anime souvent les premiers résidents peut disparaître avec les suivants. Dans quelle mesure ce type de solution n’est-il pas un peu gadget ?” questionne l’un d’eux. Certains logements ne rencontrent plus d’ailleurs le succès des premières années. A Château-Gontier Bazouges, le Square des Ages n’affiche plus qu’un taux de remplissage de deux tiers. Les Ehpa, eux aussi, sont dans une large mesure tombés en désuétude.

“Beaucoup de conseils généraux ont condamné les Ehpa car leur parc, qui s’est construit dans les années 1970, a été mal entretenu et est aujourd’hui vétuste. De plus, à l’époque, on construisait ces logements n’importe où. Et aujourd’hui, beaucoup de services rendus à l’origine y ont été supprimés, car jugés économiquement insoutenables. C’est regrettable car ils constituent une alternative intéressante, qu’il faut conserver en modernisant le concept et le bâti, et en travaillant sur les services” explique Christophe Le Paih. Enfin, les élus intéressés se heurtent aussi à un frein juridique. En effet, les bailleurs sociaux ne peuvent opérer une discrimination à l’entrée – en faveur des seniors – que dans des lieux médico-sociaux. Donc estampillés Ehpa. Donc très contraints en termes réglementaires.

Demain, le statu quo
La ligne directrice ne devrait vraisemblablement que peu varier, et c’est bien le maintien à domicile qui devrait être favorisé dans les années à venir. Une situation que redoute Patrick Le Paih : “Il y aura de plus en plus de gens en perte d’autonomie à domicile, donc il faudra être très bon dans les services d’aide à la maison. Ensuite, la zone intermédiaire va naturellement se développer, mais sans beaucoup de contrôle derrière, notamment dans le privé. Et la population en GIR 1 ou 2 – les stades les plus avancés de la dépendance, ndlr – ne trouvera pas forcément sa place, d’autant que les Ehpa disparaissent et que le développement des Ehpad est stoppé”.

Pour éviter ces écueils et anticiper, Valérie Rosso-Debord appelle de ses vœux “la réalisation, à partir de 70 ans, d’une consultation sanitaire et d’une expertise immobilière pour voir dans quelle mesure les seniors peuvent rester chez eux”. En ce qui concerne l’hébergement alternatif, personne n’envisage toutefois d’abandonner le concept. “La multiplicité ne nuit pas” affirme même la députée de Meurthe-et-Moselle. Mais cet accueil alternatif pourrait prendre d’autres formes. Augmenter la taille de ces logements, afin d’en abaisser les coûts ?

Non, affirment les professionnels. Les “villages de vieux” à l’américaine ne fonctionneraient pas en France. Alors, la solution résiderait davantage dans la mutualisation des moyens entre différentes structures. “On peut imaginer des conventions entre des béguinages ou des résidences seniors et l’Ehpad le plus proche pour bénéficier de certains de ses services. Le but : mutualiser les coûts” explique le directeur de l’Anrespa. Mais au vu de l’évolution de la pyramide des âges, pas sûr que ce type de mesures suffise à répondre à tous les besoins en termes d’hébergement.

Par Olivier Faure

Permettez-moi tout d’abord de vous remercier de votre accueil et de vous dire combien je suis heureuse d’être ici, aujourd’hui, pour cette journée nationale de l’action sociale retraite organisée par la CNAV.

Evaluation, prévention, logement. Tels sont les thèmes autour desquels sont organisés vos débats. Tels sont en effet les champs privilégiés d’intervention de l’action sociale de la Caisse nationale d’assurance vieillesse. Tels sont, j’en suis convaincue, les enjeux principaux qui se posent à notre pays confronté, comme tant d’autres, à la question du vieillissement.

Où donc mieux qu’à la CNAV, revenir sur les enseignements principaux que le Gouvernement a retirés du grand débat sur la dépendance lancé le 8 février dernier par le Président de la République, et qui vont guider l’action des pouvoirs publics dans les mois qui viennent ?

1/ Le débat sur la dépendance a certes mis en évidence certaines tensions dans notre dispositif d’accompagnement des personnes âgées dépendantes. Mais il nous a surtout invités à changer de braquet pour préparer notre pays à faire face au pic du vieillissement en 2025-2030.

Je ne reviendrai pas sur l’organisation de ce débat. Il a permis d’éclairer le Gouvernement sur les enjeux liés au vieillissement.

Enjeux démographiques bien sûr. Rappelons simplement quelques chiffres : les plus de 60 ans représentent 23% de la population en 2010, ils en représenteront 31% en 2040 ; 3,4 millions de personnes de plus de 80 ans en 2010, ils seront 7 millions en 2040, soit un taux de croissance de 107% en 30 ans !

Enjeux financiers aussi. Plus de 25 milliards d’euros de moyens publics sont aujourd’hui dédiés à la prise en charge de la dépendance. Combien demain, avec le doublement attendu du nombre de personnes dépendantes ?

Enjeux sociétal enfin : quelle place voulons-nous faire aux personnes âgées dans la société française de demain ?

Il est apparu un besoin de renflouer le système de prise en charge des personnes âgées dépendantes et améliorer les conditions financières de cet accompagnement.

Il est inutile d’esquiver le sujet : oui, la crise financière à laquelle notre pays a dû faire face depuis cet été – et à laquelle nous continuons toujours d’essayer d’échapper, il faut le rappeler – n’a pas permis d’engager dès 2011 tous les moyens qui auraient pu être attendus.

Toutefois, malgré la crise, il faut aussi le reconnaître, le Gouvernement a choisi de maintenir la progression des efforts financiers engagés à destination des personnes âgées. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2012 actuellement en discussion apporte 450 millions d’euros de plus. Entre 2007 et 2012, l’ONDAM médico-social aura ainsi apporté plus de 3,3 milliards d’euros supplémentaires au secteur personnes âgées, soit une augmentation des moyens disponibles en base de 70%. C’est sans précédent. Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit quant à lui 50 millions d’euros pour venir en aide aux services à domicile.

Si ces aspects financiers de court terme sont importants, ils ne sont pas à mes yeux les principaux enseignements de cette extraordinaire mobilisation sur le sujet du vieillissement.

Devant l’ampleur des questions posées par le vieillissement, la solution ne peut en effet résider en l’extrapolation de modes de réponse actuelles à l’enjeu démographique de demain. Tant les perspectives issues des projections démographiques et financières que les attentes-mêmes des Français nous l’interdisent.

Qui peut croire que face au doublement de personnes âgées dépendantes à horizon 2040 il soit possible et souhaitable de multiplier par deux le nombre de places en EHPAD, ce qui signifierait construire plus de 5000 à 7000 établissements supplémentaires en 30 ans ?

Qui peut surtout se résigner à voir stagner voire régresser l’espérance de vie sans incapacité lorsque l’espérance de vie continue elle de s’améliorer ? Il suffit de regarder les performances en la matière de certains de nos voisins européens pour se convaincre qu’il y a là une action prioritaire à donner.

Améliorer l’espérance de vie sans incapacité et favoriser l’autonomie le plus longtemps possible, telle doit être notre première ambition. Pour y répondre, nous devons réorienter nos politiques vers la prévention.

2/ C’est dans la mise en œuvre d’une vision élargie de la prévention de la perte d’autonomie que nous devons aujourd’hui mobiliser l’ensemble des acteurs.

Car, si la prévention a une dimension « santé publique » évidente, nous devons rechercher parallèlement, à améliorer l’autonomie des personnes.

Ce n’est évidemment pas vous qu’il s’agit de convaincre, tant l’action du réseau de la CNAV et des partenaires représentés si nombreux aujourd’hui, s’inscrit précisément dans ce sens. Je veux au contraire m’appuyer sur l’ensemble des initiatives que vous portez depuis de si nombreuses années pour diffuser parmi nos compatriotes une véritable culture de la prévention sur ce sujet.

J’évoquerais rapidement les différentes dimensions de la politique qu’il convient de renforcer :

la première dimension est celle de l’évaluation et de la détection des facteurs de risque de la dépendance. Elle conduit à porter une grande attention à l’équilibre alimentaire ou à l’exercice physique. Elle impose de ne pas négliger les facteurs de risque sociaux. L’évaluation par les équipes des CARSAT ont cette mission. Dans ce domaine, je salue aussi les efforts prometteurs des centres de préventions de l’AGIRC-ARRCO, dont les représentants sont présents aujourd’hui.

une autre dimension est celle de l’habitat : Madame Boulmier qui est parmi nous aujourd’hui a fait d’utiles préconisations dans ses rapports et je veux la remercier. Nous devrons sans aucun doute rééavaluer l’efficacité de notre dispositif d’aide à l’aménagement de l’habitat afin d’en renforcer l’efficacité. J’insiste toutefois sur l’acception large que nous devons avoir de l’aménagement de l’habitat. Au-delà du domicile de la personne, c’est tout l’aménagement de l’espace urbain, la politique des transports, la ville en un mot, qui doivent être pensés autrement afin de s’adapter au vieillissement. C’est dans le cadre de cette évaluation, que la prise en compte de la fragilité économique et sociale des personnes trouve sa place.

la dernière dimension est celle de la participation sociale des personnes. En effet, si les personnes âgées doivent certes compter sur (le droit – l’aide), elles doivent aussi compter pour (le devoir – la participation sociale, la reconnaissance de leur pleine citoyenneté jusqu’au bout). Les phénomènes de glissement vers la dépendance sont évidemment alimentés par le sentiment d’isolement, d’inutilité. Cette prévention, elle doit donc irriguer toutes nos politiques publiques, celles de l’Etat comme celles des collectivités locales, afin de lutter efficacement contre l’isolement, l’immobilité, la désinsertion sociale, facteurs de fragilité des personnes âgées. Il s’agit d’une politique du lien social.

Les exigences de la prévention dessinent les principes de réorientation de nos réponses.

Depuis 20 ans, nous avons privilégié la réponse santé, en faisant évoluer les maisons de retraite en lieux de soin.

Je ne crois pas que nous devions continuer de répondre de manière aussi stéréotypée. Entre le maintien à domicile ordinaire et l’entrée en établissement parfois indispensable, il y a de la place pour des solutions innovantes qui proposent de nouvelles manières de vivre « chez soi ». Je suis persuadée que ces solutions « intermédiaires » d’accompagnement favoriseront la participation des personnes âgées à la société, et qu’elles contribueront à prévenir les phénomènes de glissement vers la dépendance.

Non seulement nous pourrons ainsi améliorer la qualité de vie de nos aînés, mais en plus je suis certaine que cela sera moins coûteux pour notre système de protection sociale. Hospitaliser 15 jours une personne âgée, qui n’a en réalité pas besoin de soins médicaux, uniquement parce qu’il n’y a pas de solution de retour ou de maintien à domicile, quel gâchis financier et humain ! Le Haut Conseil pour l’avenir de l’assurance maladie l’a évalué à 2 milliards d’euros. L’inflexion de notre modèle d’accompagnement des personnes âgées dépendantes contient donc en lui-même une partie de son propre financement. C’est ce que nous allons commencer à explorer dès l’année prochaine avec la mise en place des expérimentations prévues par l’article 37 bis du PLFSS.

Cette exigence de la prévention, elle appelle également à repenser la gouvernance de notre dispositif de réponse à la perte d’autonomie. Nous devons l’enrichir.

Trop centré sur la réponse à la dépendance, il doit être élargi pour y intégrer pleinement les acteurs de la prévention.

La CNAV, est, de par sa politique d’action sociale, un acteur premier.

Cette politique, c’est évaluer les besoins et la vulnérabilité des personnes âgées. Cette politique, c’est aussi informer et conseiller les retraités sur les moyens pour « vivre avec » et « bien vivre » son vieillissement. Cette politique, c’est aussi développer des actions collectives de prévention, anticiper la perte d’autonomie et l’accompagner pour la retarder. En un mot, c’est la prévention du glissement dans la dépendance.

Cette politique, c’est aussi celle des autres acteurs de l’autonomie et de l’action sociale que vous avez réussi à mobiliser très largement aujourd’hui.

A travers votre journée, qui fait ainsi figure à mes yeux de laboratoire, vous soulignez ainsi l’importance du partenariat entre la CNAV et près de 250 structures conventionnées avec les CARSAT (Caisse d’Assurance Retraite et de la Santé au Travail) pour réaliser les évaluations des besoins des personnes âgées.

Ce sont les partenariats lancés ou esquissés avec l’ensemble des très nombreux partenaires présents aujourd’hui : avec représentants des autres organismes de protection sociale (MSA, RSI, AGIRC-ARRCO, CNAMTS), du secteur de l’aide à domicile, de l’ANAH (Agence nationale d’amélioration de l’habitat) ou encore de l’INPES (Institut national de prévention et d’éducation pour la Santé).

Cette mobilisation exceptionnelle de tous ces partenaires, elle témoigne des perspectives porteuses de cette politique. Je m’en réjouis et accorde à vos travaux une attention particulière.

Mesdames, Messieurs,

En ces temps de marges budgétaires très contraintes du fait d’une crise sans précédent que nous connaissons, je suis absolument certaine qu’en privilégiant la prévention et la participation sociale, nous saurons dessiner la voie d’une réponse respectueuse tout à la fois de nos équilibres économiques et des attentes de nos compatriotes, et porteuse d’une amélioration la qualité de vie des personnes âgées.

Cette nouvelle forme d’habitat, conciliant logement à la location et services à la personne, séduit de plus en plus les seniors à la recherche d’un cadre sécurisant et convivial.

■ Qui sont les nouveaux seniors ?

C’est en général à partir de 75 ans qu’ils décident de prendre des mesures pour faire face aux premiers désagréments inhérents à l’âge et au risque d’isolement (aménagement de leur résidence, déménagement pour se rapprocher de la famille, appel à une aide ménagère…). L’habitat devient alors un élément central, qui va influer à la fois sur la préservation de leur autonomie et du lien social.

■ L’émergence d’une nouvelle forme d’habitat : la résidence services seniors

Avec l’arrivée de cette génération de seniors, des formes nouvelles d’habitat sont apparues : les résidences services seniors, des logements en location avec des services à la personne proposés à la carte. « Lorsqu’elles sont apparues dans les années 80, les résidences services étaient élitistes et ont peu à peu abandonné la notion de services, explique François GEORGES, Président du SNRA, le Syndicat National des Résidences avec services pour les Aînés créé en 2010. Aujourd’hui, sous la pression de la demande des Seniors, et celle des collectivités, elles ont radicalement changé. Elles s’ouvrent au plus grand nombre et offrent une véritable alternative entre le maintien à domicile et les maisons de retraite médicalisées ».

■ Etre au cœur de la ville et des services

Pour répondre à ces attentes, les principaux acteurs du marché regroupés au sein du SNRA privilégient les centres-villes, les bourgs ou quartiers animés près des zones de commerce du quotidien et des services de transports pour développer leurs résidences. De grandes et moyennes villes (Lyon, Strasbourg, Colmar, Dijon, Toulouse, Sèvres, etc.) comme des zones littorales (Grau-du-Roi, Sète, Arcachon, Perros-Guirec, etc.) abritent désormais ce type d’habitat. « Ces emplacements sont privilégiés pour permettre aux seniors de continuer à réaliser sans contraintes des actes de la vie quotidienne comme se rendre à la boulangerie, l’épicerie, la pharmacie, ou profiter de loisirs comme le cinéma, le théâtre, ou la plage. Ils sont aussi rassurants pour le senior car ils concentrent les services de soins médicaux ou infirmiers », souligne François GEORGES.

Outre la localisation, il s’agit aussi d’offrir un cadre de vie. Les projets comportent idéalement des espaces verts dans la résidence ou à proximité, panorama exceptionnel, des cours ou des terrasses, etc.

■ Des appartements adaptés au vieillissement

Les alentours de la résidence (cheminement accessible, emplacement du mobilier urbain, trottoirs, etc.) comme les espaces intérieurs sont pensés pour faciliter la mobilité des seniors. Les appartements (du studio au T3 en général) sont proposés à la location entièrement équipés et aménagés de façon fonctionnelle en tenant compte des petites contraintes liées à l’âge des résidents : cuisine ouverte et très ergonomique, accès facilité aux équipements ménagers ou électriques, barres de maintien, volets roulants motorisés, douche à l’italienne…

■ Se sentir en sécurité chez soi et nouer des liens

L’appartement occupé par le résident est un espace privé dont il contrôle l’accès. Il est chez lui. Il peut profiter de moments de tranquillité, recevoir quand il le souhaite ses proches dans son appartement, vaquer à ses occupations, ses passions…

Plus qu’un simple habitat, la résidence est un lieu de vie où le senior se sent en sécurité et entouré. Le personnel (concierge, coordinateur, intendant…) est présent 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Des espaces communs (salon de détente, bibliothèque…) et des activités proposées en journée permettent aux résidents de se retrouver, de partager des moments de convivialité, d’échanger.

Ouvertes sur la vie de la cité, les résidences services travaillent également avec les collectivités territoriales et les associations pour organiser des activités et monter des projets intergénérationnels.

■ Des services à la carte

L’un des principaux atouts de cette forme d’habitat est de proposer des services à la carte pour aider le senior dans sa vie quotidienne : des services de restauration, d’aide à la personne (agrément qualité services à la personne) pour les petits travaux types ménage, repassage ou bricolage etc., des espaces beauté… Pour rendre le quotidien plus léger.

 ■ Un développement rapide

Selon le SNRA, l’offre de résidences services va fortement se développer dans les années à venir. Le syndicat a chiffré la demande potentielle à 100.000 logements à fin 2020 au regard du niveau atteint dans les autres pays européens et prévoit la réalisation de 5.000 logements neufs par an pendant 10 ans jusqu’en 2025.

« Le développement se fera de façon structurée, souligne François GEORGES. Il s’agit de densifier le réseau pour couvrir le territoire national, dans les grandes villes et sur le littoral, avec des résidences de qualité et du personnel formé et qualifié ».

Le SNRA milite auprès des pouvoirs publics pour la reconnaissance des résidences avec services pour seniors comme une solution particulièrement adaptée au vieillissement massif de la population et peser dans les débats sur la dépendance et sur les personnes âgées.

Les membres du SNRA

■ BLEU SERVICES ET RÉSIDENCES

Création : 2009

PDG : Éric VIVES

2 résidences ouvertes (164 appartements) à Lormont (33) et Perpignan (66)

2 ouvertures prévues d’ici 2013

Site internet : www.bleu-residences.com

■ COGEDIM RESIDENCES SERVICES

Création : 16 août 2010

PDG : Alexis MOREAU

3 résidences en cours de commercialisation à Villejuif (94), Arcachon (33), Sèvres (92)

3 ouvertures prévues en 2013 à Villejuif (94), Arcachon (33), Sèvres (92), et 7 résidences en commercialisation en 2012 : Chambéry (73), Saint-Mandé (94), Nice (06), Bordeaux (33), Aix-les-Bains (73), Arzon (Port Crouesty), Cannes (Pegomas, 06)

Site internet : www.cogedim-club.com

 ■ LA GIRANDIERE

Création : 1^er juillet 1994

PDG : Pascal CADEAU

5 résidences ouvertes (413 appartements) à Craon (53), Château Gontier (53), Segré (49), Bruz (Rennes, 35) et Volgelsheim (Colmar, 68)

18 ouvertures prévues d’ici 2013 (1736 appartements)

•5 ouvertures en 2012 (492 appartements) : Olivet (45), Osny (95), Avrillé (49), Valenciennes (59) et Saint Berthevin (Laval, 53)

•13 ouvertures en 2013 (1244 appartements) : Trélissac (24), Meaux (77), Chanteloup-en-Brie (77), Challans (85), Ecouflant (49), Rosières-près-Troyes (10), Henin Beaumont (59), Tarbes (65), Caen (14), Epernay (51), Bourgoin Jallieu (38), Brax (47), Nantes (44)

Site internet : www.lagirandiere.com

■ LES JARDINS D’ARCADIE

Création : 1^er juin 2005

PDG : François GEORGES

7 résidences ouvertes (558 appartements) à Saint-Etienne (42), Sète (34), Grau-du-Roi (30), Colmar (68), 2 à Lyon (69), Dijon (21)

11 ouvertures prévues d’ici 2013 (985 appartements)

•4 ouvertures en 2012 (337 appartements) : Perros-Guirec (22), Pléneuf-Val-André (22), Rambouillet (78) et Brive la Gaillarde (19)

•7 ouvertures en 2013 (648 appartements) : Fontainebleau (77), Nantes (44), Bourg-en-Bresse (01), Marseille (13), Versailles (78), Le Havre (76), Saint-Brieuc (22)

Site internet : www.jardins-arcadie.fr

■ MONTANA

Création : 2009

PDG : Richard Claverie et Laurent Boughaba, co-fondateurs, co-présidents

1^ere résidence livrée en janvier 2012 (116 appartements) à Cholet (49)

3 ouvertures prévues en 2013 à Deauville (14), Avignon (84), Bourges (18)

Site internet : www.residences-montana.com

■ OVELIA

Création : juin 2010

PDG : Eric LAPIERRE

1^ere résidence livrée en décembre 2011 (86 appartements) à Toulouse (31)

4 ouvertures d’ici 2013 à Strasbourg (67), Toulouse (31), Angoulême (16), Quimper (29)

Site internet : www.ovelia-residences-senior.com

La demande potentiellement croissante « d’habitats seniors » dans l’avenir suscite depuis longtemps déjà l’intérêt des promoteurs. C’est ainsi que nombre d’entre eux s’étaient positionnés sur le marché dans les années 1980 avec des concepts tels les Hespérides… Mais la rentabilité parfois faible de l’activité, les conflits entre les propriétaires et les exploitants, voire l’échec de certains intervenants (tel Quiétude mis en redressement judiciaire en 2009) ont freiné les ardeurs. Le leader Cogedim avait lui-même cessé de créer des résidences seniors pendant près de 15 ans.

Aujourd’hui ce type de structures a retrouvé son attrait. L’intérêt des investisseurs dans un contexte de dynamisme de l’immobilier locatif lié notamment à d’importants avantages fiscaux et à la mise en place de modèles économiques rentables justifient les velléités des intervenants. Preuve de l’intérêt des promoteurs pour « l’habitat seniors », la multiplication des programmes de résidences seniors et les tests d’autres expériences : des résidences services mixant seniors et étudiants, des résidences proches des Ehpad… Le groupe Vendôme mise quant à lui sur ses villas « Edéniales »…

Il faut dire que le potentiel est bien réel. L’accroissement du nombre de seniors lié au vieillissement de la population française à l’horizon 2050 est une tendance inscrite dans la pyramide des âges (impact puissant et durable du « papy-boom »), amplifiée par l’allongement de la durée de vie des individus (forte hausse de l’espérance de vie à la naissance). La part des personnes âgées de 60 ans ou plus passera ainsi de 22,7% (14,3 millions d’individus) en 2010 à 31,9% de la population métropolitaine totale en 2050 (22,3 millions de personnes). L’augmentation de l’espérance de vie modifie en outre le profil des seniors et de leurs besoins. « En forme » plus longtemps, ils entrent désormais dans des instituts spécialisés plus tardivement. Si les concepts de « villages seniors » s’adressent aux plus jeunes, l’âge d’entrée dans les résidences seniors avec services tend ainsi à reculer.

Tous les seniors ne sont cependant pas des candidats pour vivre dans des logements dédiés. En atteste tout d’abord la part importante des plus de 50 ans qui n’envisagent pas de déménager et le nombre de seniors, même dépendants, qui demeurent à domicile. Aujourd’hui en effet 95% des seniors vivent dans leur domicile et en expriment en majorité le choix. Parmi les 5% logeant dans des structures spécialisées, 3,5% y sont ainsi contraints par leur état santé et résident dans des maisons de retraite, logements foyers ou USLD (Unité de soins longue durée) ayant le statut d’EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). La moyenne d’âge dans ces structures est avancée, d’environ 83 ans. Au-delà toutefois, un quart des seniors se disent prêt à vivre de nouvelles expériences d’habitat et pourraient ainsi être séduits par des concepts correspondant à leurs attentes à l’instar des résidences seniors. Celles-ci présentent l’avantage de répondre, sans médicalisation, à une dégradation légère et inévitable de l’état de santé en prenant en charge certaines taches quotidiennes et en misant sur la convivialité. Elles ont donc toute leur place dans le parcours résidentiel à condition toutefois de ne pas viser une clientèle trop jeune, ni trop haut de gamme. L’évangélisation du marché et la conquête de seniors séduits par ce nouveau concept de vie seront toutefois l’une des conditions de développement du marché.

Le déficit de structures dans l’Hexagone souligne également le potentiel de croissance des établissements d’hébergement pour seniors en France. D’autant que les logements intermédiaires non médicalisés proposés à des âges moins avancés et choisis par les seniors pour leur praticité, convivialité… sont quant à eux encore moins nombreux dans l’Hexagone. Les concepts de villages et résidences seniors, où les logements sont indépendants mais qui offrent certains services ou structures communs représentent notamment moins de 20 0000 lits pour moins de 250 résidences contre plus de 8 000 maisons de retraite, logements foyers et USLD.

Les capacités financières des seniors ne doivent toutefois pas être surestimées. La baisse des revenus une fois la retraite arrivée doit en effet être également prise en compte par les acteurs présents sur le segment des résidences seniors. La part de la clientèle « solvable » de personnes âgées, c’est-à-dire à même de payer les charges d’un établissement dédié aux seniors et les services proposés, décroît avec l’âge. Si 70% des 60-69 ans ont des revenus annuels moyens (données 2008) supérieurs à 20 000 euros par an, ils ne sont plus que 60% entre 70 et 79 ans et 50% au-delà de 80 ans. Les écarts de revenus entre hommes et femmes restent qui plus est importants (or la population des résidences seniors est plus féminine) et la liquidité des patrimoines faible.

Autre facteur des plus favorables au développement du marché : l’intérêt des investisseurs pour la pierre. L’immobilier apparaît aujourd’hui comme l’une des principales valeurs refuges et le produit doté d’un niveau risque/ rendement parmi les plus attractifs. Le record du poids de l’immobilier locatif en 2010 dans les ventes de neuf (65%) en atteste. Compte tenu de la faiblesse des rendements des placements financiers classiques (assurance vie en supports euros, marchés des actions, livrets), la performance (loyers/ prix d’achat) d’un investissement en résidence seniors annoncée entre 4,5% et 5,5% par les acteurs du secteur est attrayante. Bien entendu, la localisation des achats immobiliers et l’évolution du marché de la location selon les zones influencent les taux de rentabilité internes des investissements. En outre, le marché des résidences seniors se caractérise par une moindre liquidité à la revente qui pénalise les plus-values. Mais l’effet de levier lié à la faiblesse des taux d’intérêt et les avantages fiscaux sont des plus incitatifs.

Au-delà de ce contexte de marché des plus porteurs, c’est la structuration de l’offre via la professionnalisation de la partie exploitation qui sera tout aussi déterminante pour l’avenir des résidences seniors en France. Hier trop chers pour les propriétaires comme les locataires, ces établissements ont parfois fait faillite. Aujourd’hui la qualité de l’exploitant et le concept (clientèle visée, localisation…) font toute la différence. Ils assurent la satisfaction des locataires, des taux de remplissage élevés, la rentabilité et la liquidité pour les investisseurs… Le lancement de nouveaux concepts (villas familiales, résidences étudiants-seniors…) prouve en outre que de nouvelles initiatives voient le jour qui pourraient remporter l’adhésion.

Source Institut SilverLife

Nathalie Morteau, directrice d’études chez Xerfi